不動産を売却されるためのご準備

(ご安心ください。弊社で手配またはお手伝いします。)

 

不動産会社の選択

ハワイでは、ご売却の際、単独の会社が専任でリスティングを担当させていただくのが

主流です。

 

不動産のお取引は、一軒一軒状況が異なります。ですから、経験豊富なエージェントによくご相談になることが肝心です。

 

タイトルの確認

どなたの名義ですか?他に権利のある人はいませんか?

タイトルとは、権原(不動産所有権)を意味します。所有者のどなたかがご逝去されて、名義がそのままになっていませんか?

個人名義ですか?会社名義ですか?信託(トラスト)名義になっていますか?また所有形態は、単独名義?共同名義、等々、

物件の資料を見ながら一緒に確認させていただきます。それによって、適切な税務処理や法的措置が必要となってきますので、専門家と提携しながら、お手伝い申し上げます。

 

納税者番号の有無の確認と申請

もし売主さんがNon-Resident Alien(非居住外国人)の場合、または現地で登録していない、国外の会社名義の場合、最終取引価格の17.5%~22.5%(ハワイ州に7.5%と、条件により連邦政府に10%~15%)が源泉徴収されます。翌年、確定申告をすることにより、還付金の請求手続きをしますが、個人納税者番号ITINが必要になります。エスクロによっては、この番号(すでに取得してある場合)、またはまだ取得していない場合は、W-7という書式と本人が申請しているという認証書類の提出がないと登記してくれないエスクロもあります。弊社では、納税者番号取得の申請から還付金の請求、そして還付金小切手がちゃんとお客様の口座に入るまでお手伝いさせていただきますのでご安心してお任せください。

 

測量(一戸建ての場合)

お隣との境界線は?塀はどちら側にありますか?

塀や建造物などが境界線を越えて存在していたりすることをエンクローチメントと言います。エンクローチメントがある場合、建造物の管理、壊れた場合どうするか、誰かが怪我をした場合どうするか、といった約束事を取り交わすための契約書(エンクローチメントアグリーメント)を弁護士に作成してもらい、ご近所のお宅の所有者の署名をもらいます。

 

修繕が必要な場合

 

直してから売りますか?そのまま売りますか?価格はどう変わりますか?といったご相談に、状況とタイミングなどを考慮にいれてアドバイスさせていただきます。

 

ディスクロージャー(開示事項について)

ご自分が買われる立場に立った場合、前の家主に、物件について教えてほしいことを念頭に入れ、知っている限りのことを開示書類に記載します。

 

税金について確認(公認会計士にご相談ください。)

キャピタルゲインが出る場合の税金、あるいは非居住外国人が売却される場合の源泉徴収などについて、ご相談ください。

 

移転先について

移転先の物件を同時進行で購入しますか?一旦賃貸されますか?これも様々な要素によって状況が変わってきますので、お客様のおかれた状況に基づいてアドバイスさせていただきます。

 

価格の設定

ご近所で売れた物件(過去6ヶ月間のデータを検討)。現地では銀行借り入れで買われる方が多く、その場合は必ず不動産鑑定が入ります。せっかく高い金額で交渉が成立しても、不動産鑑定が低くなって取引が破綻する場合もあります。ですから適正価格を把握することが重要です。

売主の方がご自分で、ご近所で現在売出中の物件をオープンハウスで公開しているときに見て回られると大変参考になると存じます。


ステージング

広く明るくすっきりとした印象を与えるため、なるべく置物をなくしてすっきり見せる。収納庫やレンタルのトランクルームを利用して、家の中には、必要最小限のものだけを置くようにすると印象がより良くなります。

インテリアの色調を統一させたり、観葉植物を置いたりすると良い印象を与えます。


マーケティング

ホノルル不動産協会のオンラインリスティングシステム、 MLS(マルティプル・リスティング・システム)に

掲載することにより、他の多くの不動産紹介サイトでも公開されることになります。

 

オープンハウス

サンデーオープンハウス(土曜日、日曜日の新聞広告)

ブローカーズオープンハウス(ブローカー向けにお知らせをしますが、一般の方もご覧になれます。)場所によってブローカーオープンハウスを行う曜日がことなります。(大抵は水曜日か木曜日)

 

 

買い手が見つかったら(取引の流れ)

 

商談成立から決済、登記までの日数

現金購入の場合は平均30日ぐらい、ローンの場合は平均50日から

60日ぐらい(その他の条件によっても異なります。)

 

買い手のエージェントからオファー(購入申込書)が来る

下記のオプションのいずれかで対応

         1) 全ての条件を承諾する場合→そのままアクセプト

   2) 金額その他の条件を変えたい→カウンターオファーを作成提出

   3) お話にならない→却下(リジェクト)

 

   複数のオファーが入った場合→最も条件のいいものを選択し、

   条件を変える場合は、カウンターオファーをし、そのまま承諾する場合はアクセプト

 

商談成立

商談が成立した場合、つまりオファーまたはカウンターオファーを受け取った側がその内容を受諾したことを

アクセプタンスと言います。最終的な書類に当事者全員が合意してサインした書類が最終的な売買契約書になり

ます。(審査を進行する上で、さらに交渉が成立した場合は、これにアデンダムとかアメンドメントといった

改訂書類が加わります。

エスクロ口座を開設する( エスクロについては後述参照のこと。)

購入申込書、カウンターオファー、その他付随書類に全て両者の署名とイニシャルがあることを確認し、セットに

してエスクロへ提出します。(買い手からの申込金も提出しますが、これは、買手側のブローカーがエスクロに提出します。全ての書類と買手からの申込金が提出されると、エスクロ番号が発行され、日程表(タイムライン)が作成

されます。

 

タイトルリポート

エスクロが、物件にどのような利権がついているかを調査し、報告書を作成します。これに売手と買手の両方が保険をかけます。(売手が60%買手が40%-購入時と売却時のみに支払う)

 

開示書類(Seller’s Disclosure Statement)

売主が物件について知っている限りのことを買主に開示する書類で、一般にディスクロージャーステートメントと呼びます。

期日内に買主に提出しなければなりません。買主は、一定の期間内にこれを審査し、期限内であれば、これに基づいてキャンセルすることが可能。期限内であれば、買主は、エスクロに預けた申込金等のデポジットの払い戻しをしてもらえます。

 

家屋検査

買手が家屋検査をします。だいたい最初の2週間以内。(この期間は交渉で決まります。)

家屋検査の結果、もし買主から修繕のリクエストまたは修繕費用の請求があった場合、そのときの状況で対応します。

 

コンドミニアム運営書類の提出

コ ンドミニアム、タウンハウス、CPRの物件は、コンドミニアムが開発されたときの書類、オーナー協会の運営書類、予算、保険といった内容の書類のセットを私共が代行して 管理会社から取り寄せ、買主に提出します。これも期限内に提出し、買主も期限内に審査します。一戸建てでも、アソシエーションがある場合は、運営資料を取 り寄せて買手に提出します。

物件がリースホールド(借地権)の場合、同時に借地権に関する書類も取り寄せて買手に提出します。

 

シロアリ検査

登記から15日前ぐらいまでに、売主負担でシロアリの検査専門の会社に検査を依頼します。たいていは、買主が検査会社を選択します。(シロアリ検査書は大抵有効期限が15日間のみです。)

 

銀行によるローンの承認

買主が銀行借り入れの場合は、物件の審査と並行して金融機関への申請手続きを行いますが、不動産鑑定が行われ、物件の審査と借主の審査が行われ、最終的に承認が出るまでに時間がかかります。買主が銀行借り入れで購入する場合は、商談成立から決済まで大抵45日から50日はかかります。

 

御引越と清掃(電気・上下水道等の切り替え)

お引越しの手配は、お早めに。大抵は予定登記日より3日から5日前までに清掃が済んでいなければなりません。(契約書で清掃が要求されている場合)電気、下水道も前もって各々の機関に連絡します。

また、保険のキャンセルもお忘れなく。

 

サイニング(公証人の前で登記書類に署名)

売主、買主がエスクロで、夫々のクロージング書類に署名します。

エスクロからの入金を銀行口座に入れるか、小切手で受け取るかを指定します。銀行口座の場合は、名義が同じ口座に入るようになります。

日本で署名される場合は、アメリカ大使館、大阪領事館等で公証を受けることも可能です。

 

登記と入金

署名された書類と入金を確認し、2営業日後にハワイ州の登記所で登記されます。登記後直ぐに、指定の銀行口座へ入金されるか、小切手が発送されます。権利書に日付と番号が記入されたものが後から送られてきます。

 

FIRPTA とHARPTAについて

(連邦源泉徴収とハワイ州源泉徴収)

ご売却主が非居住者である場合、エスクロが買主からの入金の一部を源泉徴収し、10-15%%を連邦政府に、そして7.5%をハワイ州政府へ送る義務があります。

 

最 終取引額から売却費用と源泉徴収分が差引かれた金額が売主に支払われますが、この源泉徴収については、確定申告をすることによって、差額が還付金 として戻りますが、これを請求するにあたり、納税者番号が必要となります。これは、確定申告をする際に納税者番号の申請書も一緒に提出します。これには本 人であることを確認するもの(本来はパスポートそのものを提出することになっていますが、アクセプタンスエージェントの資格のある公認会計士に認証書を作 成してもらい、それを提出することができます。日本にもこのアクセプタンスエージェントに指定された公認会計事務所がありますので、当方までお問い合わせ ください。)

 

尚、私共は税金についての専門ではありませんので、税金については担当の公認会計士の方にご相談ください。

 

 

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