不動産のご購入手続きを始められるにあたって

 

ハワイで不動産を購入される方法は、日本で不動産を購入される方法とかなり異なる点がありますので、まずは、下記についてご確認願います。

 

銀行口座の開設

ハワイは、日本と異なり、外国居住者でも個人名義の口座なら簡単に開設することができます。

不動産物件を買われる際、現金が扱われることはほとんどなく、小切手支払か送金になります。気に入った物件が見つかって、購入申込書を出すときに申込金が必要になりますが、これは小切手で提出します。ですから、まず銀行口座を開設されることをお勧めいたします。

 

エージェント（不動産取引士）の選択

不動産取引はお客様の状況、物件の状況により千差万別。取引の数を

こなしたエージェントが、豊富な経験に基づいてより適切なアドバイスを提供

することができると言えます。たまに複数のエージェントに声をかけられる方が

いらっしゃいますが、これは時間の浪費とトラブルのもとになります。というのは、

日本と事情が異なり、ほとんど全ての売出物件が集中して不動産協会の

MLS（マルチプルリスティングシステム）というサイトに掲載され、エージェントは

同じソースを見てお客様に物件をご案内します。ですから案内される物件が重複

してしまうことがあります。、一人のエージェントに絞ってお互いの信頼関係を

築き上げるところから始めましょう。

 

どの不動産取引士がどちらの代理？

お客様と、そして相手側（売主）の代理を夫々、どの不動産会社が代理をするかをご確認ください。

日本と異なり、売主には売主側のエージェントが、買主には買主側のエージェントが代理を務めますが、一社の不動産会社だけが入る場合(Dual Agency デュアルエージェンシーと呼びます）、また片方の代理を務め、他方を｢カスタマー｣（その方の利権を守る義務がありません。事務的手続きのみ履行いたします。）としてお手伝いするケースがあります。また、売主側がエージェントを介せず、ご自分で取引をすることもあります。

いずれにしても、最初にどの不動産会社がご自分の権利を守ってくれるのかをご確認されることが大変重要です。

物件のご案内の際に、売出物件に玄関で出迎えてくれる方がいると、「あれはオーナーさんですか？」とよく尋ねられます。

オーナーの方かテナントさんがご在宅でないかぎり、大抵はリスティング（売出物件）の売却を任されている会社のエージェントです。

 

エスクロの役割

エスクロというシステムは、日本ではまだ一般に通用していませんが、これは、売主と買主の双方にとって公正に取引が行われるために重要なしくみです。

エスクロは、タイトルの専門家にタイトルサーチ（権原調査）、すなわち、物件に付随する様々な利権の調査を依頼し、物件が合法的に継承されてきたかどうかの調査書を作成してもらいます。タイトルを調べ上げた上に、さらに保険を掛けます。これがタイトル保険のことです。また現在、その物件に付随する支払い義務（例えば抵当権や固定資産税等）を確認し、それを登記前に売却代金から清算してくれます。また管理費や固定資産税の日割りや州政府への譲渡税の支払いも清算してくれます。取引のためのお金のやり取りもエスクロを通して行われます。契約に従って、様々な条件が満たされたのを確認し、ハワイ州の登記所に登記してはじめて、お金が売主側に支払われます。尚タイトル会社とは保険会社のようなもので、エスクロ会社と提携または持株親会社の関係にあったりします。

 

すべて書面でやりとり

相手側とのやりとりは、後で記録が残るように、面倒ですが書面でやりとりが行われます。これは、「言った」「言わなかった」と後になってトラブルを避けるためです。内容をよく確認してからサインしましょう。あとから内容が知らないのサインしたと言っても通りません。

 

時間厳守

交渉が終わり、商談が成立したその日から、手続きが日程に沿って進行します。

金銭の納入、審査、キャンセルをする場合も、すべて期限があり、時間厳守です。期限内に履行を怠ると相手がキャンセルしたり、ペナルティーが発生することもあり得ます。よくタイムライン(お取引のスケジュール表)を確認しましょう。そしてご旅行などの計画を再検討してください。

 

名義、税金の処理については、専門家に相談

名義の選択は、後で税金に関係してきます。不動産取引士は、アドバイスをする資格を有しません。ちゃんと資格を有し、日米双方の税法に明るい、適切な専門家にご相談になることが大切です。資格を有する専門家というのは、毎年税法が変わっても、ちゃんと新しい法律のもとにアドバイスができるからです。

 

各分野の専門家に相談

建築、家屋、地質、土壌、その他、疑問がある場合も、適切な専門家にご相談になることを強くお勧めいたします。

 

コンドミニアム書類、アソシエーション書類

審査期間中に、コンドミニアムの場合は、コンドミニアムの建築概要、運営書類が提供されます。また一戸建ての場合は、その地区の町内会の運営書類、土地に付随する規約等（ある場合）が提供されます。一定の期間内にこれを読み、内容に疑問がある場合は質問し、了承できない場合は、購入契約書で定められた期限前であれば、お取引をキャンセルすることが可能です。内容を把握することは、お客様ご自身の責任になりますので、ご自分で読めない場合は、弁護士など、内容がわかる人に相談して確認してください。当方では翻訳をご用意できませんので、予めご了承ください。

 

AS　IS　（現状有姿）について

中古の家を購入する場合、何かしら修理が必要な箇所が出てくるものです。売り手がこのAS IS（現状有姿）で売りたいという場合は、AS IS売買についての契約書が交わされ、基本的に、家屋検査の結果、直してほしい箇所が出てきても、そのままの状態で購入することになっています。家屋検査の結果、あまりにも直す箇所が多すぎるとか、深刻な問題点が出てきた場合は、修繕してもらうように、または価格を下げてもらうように交渉する場合もありますが、他にバックアップオファーが入っているかとか、市場の情勢（売り手市場か買い手市場か）、売主が「うん」と言わないといった状況にもよります。期限内であれば取引を取りやめることは可能です。

 

家屋検査について

家屋検査は、検査結果を見て、あれこれ直してもらうのが目的ではなく、何か重大な問題、不動産価値に影響するような問題がないかを知ることが目的です。期限内であれば、取引をキャンセルすることができ、申込金を払い戻してもらうことが可能です。

 

シロアリ検査について

シロアリ検査の報告書というのは、１５日間しか有効ではありません。ですから、大抵は登記間近になってから発注されます。

シロアリ検査は大抵売主の負担となります。生きたシロアリが出た場合は、戸建ての場合は丸ごとテントで覆って一晩中薬を焚いてシロアリを駆除します。コンドミニアムの場合は、スプレーで噴霧して駆除します。よくあるのは、玄関のドアとかキッチンキャビネットなど、取り換えなければならない場合もあります。

 

お掃除について

大抵は、売主が登記の数日前までに物件のお掃除をします。お掃除は、自分で納得のいくようにきれいにしたい場合は、売主にお掃除を入れてもらう代わりに、最初の契約時にお掃除の見積もり分を請求し、登記後ご自分で発注する方法もあります。お掃除は、往々にして意見の食い違いが発生することがあります。なるべく前もってどのようにお掃除を入れたいか、エージェントとよく相談しましょう。

 

クロージング（サイニングとご入金）

審査期間が終了し、様々な条件が満たされて、いよいよご入金になり、権利書にサインをすることになります。この権利書は、アメリカ合衆国で認可を受けた公証人による公証が必要ですので、現地の銀行かエスクロで公証を受けることができますが、こちらに来られない場合は、東京のアメリカ大使館、大阪領事館等で公証を受けて書類をエスクロに送り返す方法も可能です。

 

鍵の受け渡し

エスクロから登記の知らせが入ったら、エージェント同士が鍵の受け渡しをし、お客様に届けられます。中古の物件の場合、なるべくなら鍵を変えられることをお薦めします。

 

火災家財保険、ハリケーン保険

登記前に火災保険、ハリケーン保険（必要な場合）、洪水保険（必要な場合）を手配しましょう。詳細はエージェントにご相談ください。

 

ホームワランティー

入居したとたんに、ディスポーザーが故障したとか、洗濯機が故障したという例は多々あります。こういった場合に役立つのがホームワランティーです。

簡単に言えば、家電品などに保険を掛けます。保険会社指定の業者が直しに来てくれますが（有料）、修繕不可能な場合は、新しいものを購入する費用が保険でおります。

 

管理費の自動引き落としの手続き

コンドミニアムや集合住宅のように、共益費がある場合は、銀行の自動引き落としが便利です。これは、各々のビルの管理会社から送られてくる銀行引き落とし申込用紙に記入して提出します。

 

公共料金のお申し込み手続き

戸建ての場合は、水道局、電気、ケーブル、電話、インターネットのお申し込をそれぞれしますが、弊社でお手伝いいたします。

コンドミニアムの場合は、電気や水道、下水道が共益費に含まれている場合と含まれていない場合があります。これも、弊社でお手伝いいたします。

 

固定資産税のお支払い

固定資産税の請求書がどこに郵送されるかを御確認ください。日本の住所にも送ってくれます。

1月か7月に請求書が送られてきます。（購入されたタイミングと、一括支払い、半年分ずつの分割支払いかにもよります）

手数料がかかりますが、クレジットカードでの支払いも可能です。固定資産税お支払いサイト

 

ホームオーナーズエグゼンプション（固定資産税の常住居住者定額控除）

別荘でなく、常住する物件であれば、年齢によって、固定資産税の控除が受けられます。毎年申込の締め切りが9月にあります。同じワイキキでも居住地区とホテルリゾート地区とでは税率が全く異なります。

昨年固定資産税率のカテゴリーに変更がありました。物件をお買いになる前に、該当する固定資産税率をよく確認しましょう。

詳しくは、https://www.realpropertyhonolulu.com/